融资渠道再收紧 房地产进入性发展新周期

2017-10-13 04:10

  房地产作为资金密集型的行业,对金融有着天然的依赖性。自2016年下半年以来,楼市在经历了一轮生长后,各类房地产市场调控政策层出不穷,融资渠道全面收紧,和市场多次房地产市场长效机制,房企正面临着严峻的。而在融资渠道收紧的过程中,房企表现出了不同于以往的融资相。

  2017年上半年,房企境内融资低迷,融资难度加大。中原地产研究中心统计数据显示,2016年上半年房企境内融资额度高达6735.94亿元,而2017年上半年房企境内融资包括私募债、公司债、中期票据等(不包括股权融资)合计仅1771.8亿元,同比减少了74%。

  在多种融资渠道被封堵之后,还有一些房企把目光转向了永续债。7月中旬,绿城中国在国家发改委完成外债发行备案。公告显示,绿城中国成功发行4.5亿美元永续三年可赎回高级证券,首个计息周期的利率为5.25%。事实上,除了绿城中国,近期华夏幸福、阳光城等房企也在试图通过永续债进行融资。

  有分析认为,发行永续债的房企如果在首个计息周期后进行回购,永续债实际上相当于中票或者公司债,房企在获得资金的同时,还能够降低其金融资产负债率。但永续债也存在风险,如果不能在“低息期”内偿尽债务,可能会带来实际负债率的大幅提高。

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  但如果美元加息,房企境外融资尤其是美元债务成本将进一步上升。而2017年是2015年房企集中“加杠杆”资金集中兑付的一年,这对于相关高负债企业来说无疑是雪上加霜。

  在新城控股高级副总裁欧阳捷看来,房企融资渠道收紧意在规范房企的融资行为,对中小房企的冲击比较大,“房企融资渠道收紧是很正常的,为了防止金融系统性风险和金融泡沫,进行金融去杠杆,导致M2增速明显下降。”欧阳捷认为,这使房地产市场中不规范的资金被清理,而“只要是符合规范和要求,不产生系统性金融风险,这些融资应该说没什么问题”。

  欧阳捷认为,在经济去杠杆的大背景下,未来房地产行业将进入性发展新周期,再也不会有刺激性发展,再也不会重现扩张性辉煌,市场将很快见顶。因此,盘点现金流将成为房企的常规动作,投资、收购、分红、参股、回购等花钱的事要谨慎,销售、回笼、发债、借钱、合作的事要先行,量入为出、囤币居奇成为当务之急。

  8月2日,融创中国成功发行10亿美元两组高级债券,包括4亿美元6.875%票息的3年期债券和6亿美元7.95%票息的5年期债券。据悉,其在宣布初始价格后2小时内发行规模便获得全额覆盖,订单量继续上升,峰值超过30亿美元,认购势头强劲。

  中金公司认为,如果下半年房地产融资更为恶劣,信托中的房地产信托占比仍有持续提升的空间。但值得注意的是,信托公司对发行信托产品的房企要求较高,因此中小型房企的融资渠道仍难题待解。

  面对收紧的融资,频频出手买货的融创中国无疑是业内关注的焦点。近日,融创中国品牌部负责人在接受本报记者采访时表示,今年融创中国的战略是加速周转,提升去化速度。“公司今年全年可售货值超过4200亿元,货源充足,项目主要聚集在一线、环一线和强二线城市,购房需求相对稳定和强劲,能够较强的销售去化速度,加快周转。”该负责人表示。

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  除了海外融资,房地产信托、永续债等方式也受到房企的青睐。

  事实上,随着境内融资渠道收紧,部分房企热衷于海外发债。数据显示,上半年房企在海外发债数量已经高达148.75亿美元,同比上涨97%,超过了2016年全年的144.1亿美元。仅在7月已经有超过5家房企发布了超过20亿美元的海外融资需求。

  此外,在通过多种方式进行融资的同时,加快销售回款似乎成了房企的共识。

  尽管今年5月份以来,监管部门把房地产信托业务列为重点检查对象,“明股实债”的地产项目投资,但部分大房企依然通过信托方式获得融资。中金公司近期发布的研报指出,6月份新增社会融资总量中,信托贷款为2466亿元,从新增的信托集合投向占比中,房地产信托占比53.4%,连续5个季度实现占比提升。

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