地产融资趋紧 房企探新融资方式

2017-08-17 09:51

  关于未来政策,民生证券研究院固定收益组负责人李奇霖预计,未来房地产泡沫、控制房贷仍是政策重点,重点城市房地产调控还将继续。

  其次,发债方面也传来收紧的消息。“我们现在听到的交易所的声音是所有房地产(发债)都收紧了,包括一些大的央企。”一名专门从事债券业务的工作人员上周对本报记者透露,目前房地产企业发债难度加大,对房地产和城投两类企业发债的管控都呈收紧趋势。

  房地产融资收紧趋势逐步确立。去年9月以来,各地房地产调控政策密如雨下,与之同时资金面也在收紧。一方面,整体信贷保持稳健且实质性偏紧,另一方面对资金流向房企的通道监管越来越严格。去年10月初,上海率先公开发文严查土地款融资,银行资金支持开发商高杠杆抢高价地的现象受控。

  另外,受“4号文”影响,有私募机构心态出现变化。“4号文”下发次日(2月14日),某资管公司高层在电话中告诉本报记者,年初有几家开发商跟她熟悉的机构谈融资,春节前谈好了产品结构,受到“4号文”影响,该机构随即决定对此前的结构进行调整。

  今年房地产“水龙头”的紧张,也从地产研究机构的统计数据中得到印证。同策咨询研究部提供给第一财经的数据显示,今年1月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计397.52亿元,环比2016年12月的717.97亿元减少44.63%。来自中原地产研究部的数据则称显示,今年1月全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元,延续了去年四季度以来的低迷状态,相比2016年1月同期下降幅度达92%。同时资金价格也出现明显上行趋势。

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  10月底,所向各公司债券承销机构发函,明确房企发行公司债券募集的资金不得用于买地。接着,11月初,银监会向16个热点城市所在银监局发文,要求开展金融机构房地产相关业务专项检查,检查内容包括是否严格审地产开发企业各项资质、银行资金是否违规用于购地等。12月中央经济工作会议更明确定调“房子是用来住的,不是用来炒的”。

  进入2017年,一些资金进入房地产的通道再被堵死。2月13日,中国证券投资基金业协会发布“4号文”,重点规范私募资管计划向热点城市普通住宅项目输血、支持房地产开发商买地或补充流动资金等行为。2月17日,央行将下阶段的货币政策定调为“稳健中性”,同时强调信贷流向投资投机性购房。同样在2月17日,证监会也宣布修订再融资规则,引导资金从虚回实。

  受监管约束,诸如土地款融资之类的银行业务被忌惮。一国有银行华东区域对公业务人士日前告诉第一财经记者:“去年四季度上海加强监管后,土地款融资业务我们行就不做了,现在我们在甄选一些资质好的企业客户做开发贷业务。”

  进入2017年,房企面临着融资成本上升、融资渠道收窄、流动性收紧等诸多不利因素,如何融资、拿到低成本的资金,成为决定上市开发商利润表现的关键因素。在告别高杠杆时代的当口,开发商自身资质及融资能力在竞争中显得更加重要。

  第一财经记者梳理发现,去年下半年开始,央行、银监会、证监会均对房企融资收紧信号,房企的杠杆被降低,融资反转。为了破解融资难局面,一些房企开始探索新的融资途径。